Handel internetowy napędza rynek powierzchni magazynowej

– W ostatnich latach każdy dodatkowy miliard złotych wydany w internecie wygenerował popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. mkw. Jeżeli ten mnożnik zostanie zachowany w kolejnych latach i przy założeniu, że rynek e-handlu będzie rósł mniej więcej o 15 proc. rocznie, to do 2020 sektor e-commerce według wstępnych szacunków powinien wygenerować popyt rzędu 700 tys. mkw. – mówi Jan Zombirt, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL.

Ostatnie lata to dwucyfrowe wzrosty handlu internetowego. Firma PMR ocenia, że rynek w 2014 roku wart był 27,3 mld zł, a w tym ma osiągnąć wartość około 32 mld zł. Szacunki na kolejne lata są optymistyczne – w 2020 roku e-handel może osiągnąć 10 proc. sprzedaży detalicznej (dziś wynosi on ok. 3,9 proc.). To oznacza, że e-commerce będzie coraz istotniejszym graczem na rynku powierzchni logistycznych i magazynowych.

– Patrząc na globalne portfolio firmy Prologis, widzimy, że prawie 10 proc. klientów to firmy z branży e-commerce, a dynamika wzrostu jest dużo większa. Ten sektor generuje rocznie prawie 15–20 proc. nowego popytu – mówi Paweł Sapek, country manager w Prologis Polska, firmie działającej na rynku nieruchomości przemysłowych.

Eksperci podkreślają, że polski rynek nieruchomości jest dobrze przygotowany na dynamiczny rozwój e-commerce – większą skalę działalności już istniejących firm i napływ nowych graczy. Wszystkie te podmioty zgłaszają popyt na nowoczesne centra logistyczne. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynoszą dziś 9,6 mln mkw. Ponad 280 tys. mkw. jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zawartych wcześniej umów najmu. W ciągu następnych sześciu miesięcy na rynku pojawi się 50 dużych modułów magazynowych.

Branża e-commerce zgłasza zapotrzebowanie na centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, miejskie centra logistyczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online.

– Nie można powiedzieć, że to jest jeden typ nieruchomości. Są to zarówno magazyny wielkopowierzchniowe, jak i bardzo małe, cross-dockowe centra lokalizowane w centrum miast. Mamy też do czynienia z tzw. popytem wtórnym generowanym przez e-commerce – chodzi o centra zwrotów, które są zazwyczaj standardowymi magazynami wysokiego składowania – wyjaśnia Paweł Sapek.

W ciągu następnych pięciu lat 71 proc. ankietowanych przez Prologis i JLL operatorów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów. Z badania wynika, że w najbliższych pięciu latach największymi wyzwaniami dla e-commerce będą: doręczanie zamówień tego samego dnia (100 proc.), obsługa zwrotów (60 proc.) i sprzedaż transgraniczna (40 proc.). Eksperci podkreślają, że pewność, terminowość i niskie ceny dostaw warunkują wszystkie inwestycje firm z branży.

– Obecnie istniejące magazyny spełniają większość warunków, które branża ma wobec powierzchni magazynowych. Te warunki, nawet jeśli nie są spełnione, można w bardzo łatwy sposób uzupełnić. Chodzi tutaj o dodanie np. antresoli bądź zwiększenie mocy dostępnych w danym magazynie – wyjaśnia Zombirt.

Wśród innych wymogów zgłaszanych przez najemców z branży są m.in. wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe pomieszczenia socjalne czy obszerny parking dla pracowników. Magazyny i ich lokalizacja odgrywają kluczową rolę.

– Sektor będzie wymagał lokalizacji, które będą w coraz większym stopniu zbliżać się do miast, czyli będą bliżej konsumenta i siły roboczej – mówi Jan Zombirt.

Firmy, które prowadzą działalność handlową na terenie całego kraju, chętnie wybierają magazyny w centrum Polski. Dużym powodzeniem cieszą się np. okolice Łodzi. Dynamicznie rośnie także zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe bliżej granicy z Niemcami.

– Wynika to z faktu, że coraz więcej firm międzynarodowych, które działają np. w Niemczech, decyduje się przenieść swoje operacje logistyczne do Polski ze względu na niższe koszty. Polska Zachodnia jest bardzo dobrze usytuowana, żeby prowadzić obsługę rynków zachodnich – wyjaśnia dyrektor w JLL.

Dla inwestorów atrakcyjne są nie tylko niższe koszty pracy i wynajmu nieruchomości, lecz także dostępność kadr.