Z programu „Mieszkanie dla młodych” będzie mogło skorzystać nawet o połowę mniej Polaków

Zapowiedziany niedawno (14 października) program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych” wciąż nie opuścił murów Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej i choć w dużej mierze znane są jego założenia, to jeszcze przez wiele miesięcy nie będzie pewności, w jakiej dokładnie formie wesprze on rynek mieszkaniowy. Na dobrą sprawę nie ma też pewności, że dopłaty te wejdą na rynek. Należy bowiem pamiętać, że stosowny projekt ustawy musi przejść konsultacje społeczne i międzyresortowe, zostać przyjęty przez Radę Ministrów, a potem przejść przez parlament i uzyskać podpis prezydenta. Pewnie też dlatego Minister Nowak zapowiedział, że planowany moment wejścia w życie programu „MdM” to druga połowa 2013 roku lub początek 2014 roku.

Limit wieku ogranicza o 28%

Jest to jeden z powodów, który sprawia, że wielu nabywców stara się jeszcze do końca tego roku złożyć dokumenty do banku, aby uzyskać dofinansowanie w obowiązującym dziś programie „Rodzina na swoim”. Kolejnym może być fakt, że w przyszłości grono beneficjentów może zostać znacznie ograniczone. Po pierwsze bardziej rygorystyczny będzie limit wieku kredytobiorców. W programie „MdM” limit ten wyniesie 35 lat. W „RnS” limitu wiekowego nie ma w przypadku osób samotnie wychowujących dzieci. W przypadku rodzin natomiast wystarczy, żeby przynajmniej jeden z małżonków miał maksymalnie 35 lat. Można szacować, że wprowadzenie bardziej rygorystycznego kryterium spowoduje ograniczenie grona potencjalnych beneficjentów „MdM” aż o 28% względem „RnS”. Zgodnie bowiem z danymi BGK, od września 2011 roku (czyli po ostatniej nowelizacji „RnS”) do września 2012 roku z programu „RnS” skorzystało 11,1 tys. osób w wieku przynajmniej 35 lat, przy ogólnej liczbie nowych beneficjentów na poziomie 39,4 tys. osób.

Brak domów to o 21% kredytów mniej

To jednak nie wszystko. W programie „MdM” w odróżnieniu od „RnS” nie będzie też można pożyczać pieniędzy z dofinansowaniem na budowę domów. Zgodnie z danymi BGK, od września 2011 roku do września 2012 roku z programu „RnS” skorzystało 8,4 tys. osób budujących domy jednorodzinne. Można więc szacować, że usunięcie domów jednorodzinnych z grona wspieranych nieruchomości może spowodować ograniczenie grona potencjalnych beneficjentów „MdM” o ponad 21% względem „RnS”.

Deweloperzy budują tylko w jednym powiecie na cztery

Jednak i na tym nie koniec. W programie „MdM”, w odróżnieniu od „RnS”, będzie można pożyczać pieniądze z dofinansowaniem jedynie na zakup mieszkań nowych – od deweloperów. Tymczasem, zgodnie z danymi BGK od września 2011 roku do września 2012 roku, z programu „RnS” skorzystało 18,5 tys. osób kupujących nieruchomość na rynku wtórnym. Można więc szacować, że usunięcie tej grupy nieruchomości z grona wspieranych nieruchomości może spowodować ograniczenie grona potencjalnych beneficjentów „MdM” o prawie 47% względem „RnS”. Trudno się temu dziwić -  najnowsze dane GUS, za okres styczeń – wrzesień br., pokazują, że aż w 214 z 379 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli budowy żadnego mieszkania. W kolejnych 73 powiatach rozpoczęli budowę co najwyżej 50 mieszkań. Zatem w ponad trzech na cztery powiaty deweloperzy nie rozpoczęli w tym roku żadnej budowy, lub co najwyżej wbili łopaty, aby powstała symboliczna liczba mieszkań. Warto w tym miejscu zauważyć, że statystyki GUS jako mieszkania kwalifikują też domy jednorodzinne, co znaczy, że nawet w tych powiatach gdzie rozpoczęto budowę niewielkiej liczby nieruchomości mieszkalnych, może nie powstawać de facto żaden budynek wielorodzinny, który pozwoliłby na zakupy z dofinansowaniem w nowym programie.

Wkład własny z budżetu ułatwi drogę po kredyt

Nie wszystkie jednak zmiany proponowane w założeniach do nowego programu dopłat są negatywne. Fakt, że w „MdM” z budżetu nabywcy mają uzyskać substytut wkładu własnego w wysokości 10 – 15% (dodatkowe 5% jeśli w ciągu 5 lat urodzi się w rodzinie trzecie lub kolejne dziecko), może ułatwić dostęp do finansowania bankowego. Poszerzenie potencjalnej grupy beneficjentów nie powinno być jednak z tego tytułu tak znaczące jak omawiane wyżej ograniczenia – wynika z szacunków Home Broker. Gdyby bowiem przyjąć dane Eurostatu o dochodach Polaków, oraz fakt, że przeciętna nieruchomość sprzedana w ostatnich 12 miesiącach kosztowała 242,5 tys. zł, to aż 68,5% gospodarstw domowych mogłoby kupić taką nieruchomość w pełni na kredyt w złotym rozłożonym na 25 lat i oprocentowanym na 6,5%. Gdyby przyjąć, że rodzina z dzieckiem w „MdM” mogłaby dostać 15-proc. wkład własny, grono potencjalnych kredytobiorców wzrosłoby do 72,6% populacji. Są to jednak bardzo zgrubne szacunki, które opierają się o wiele uproszczeń. Nadużyciem byłoby więc też zsumowanie powyższych wyników, aby oszacować o ile mniej osób będzie mogło skorzystać z „MdM” w porównaniu z „RnS”. Brak dopłat w jednym segmencie rynku może bowiem spowodować, że popyt przeniesie się do obszaru, w którym na dopłaty będzie można liczyć. 

W nowym programie mniejsze dopłaty i wyższa pierwsza rata

Kolejną mocną stroną programu „RnS” jest fakt, że dziś można liczyć na wyższe dopłaty z budżetu niż w przypadku zapowiadanego MDM-u. Przykład? Rodzina z dwojgiem dzieci, która chciałaby kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł mogłaby liczyć na dopłatę w „RnS” na poziomie 75,6 tys. zł. W „MdM” dopłata wyniosłaby 43,4 tys. zł (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 6,5%). Gdyby natomiast singiel chciał kupić od dewelopera 30-metrowe lokum w stolicy za 173,7 tys. zł, to w „RnS” mógłby liczyć na dopłatę w wysokości 45,4 tys. zł, a w „MdM” tylko 17,4 tys. zł. Oczywiście nie można zapominać o tym, że dopłaty z budżetu w przypadku „RnS” beneficjenci otrzymują z budżetu w formie dopłat do comiesięcznych rat przez 8 lat kredytowania. W „MdM” dopłata stanowi substytut wkładu własnego, a więc od razu pomniejsza kwotę pożyczaną z banku, a więc też dodatkowo łączny koszt obsługi długu. Po prostu od niepożyczonych pieniędzy nie trzeba płacić odsetek. W efekcie w niektórych przypadkach, z punktu widzenia czysto rachunkowego, korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być większa niż w przypadku programu „RnS”. 

Nabywcy przy wyborze źródeł finansowania dążą jednak często do minimalizacji obciążenia ratami kredytowymi, w czym niekwestionowany prym wiedzie „RnS”. Znowu najłatwiej przedstawić tę zależność na przykładzie. Przyjmijmy więc, że rodzina chce kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł na 30-letni kredyt w złotym, który oprocentowany jest na 6,5% w skali roku. W standardowym kredycie rata wyniosłaby prawie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli rodzina ubiegałaby się o kredyt z dopłatą w „MdM” rata wyniosłaby od niecałych 1,6 tys. zł (po urodzeniu trzeciego dziecka) do prawie 1,8 tys. zł (rodzina bezdzietna) miesięcznie. W obowiązującym do końca roku programie „RnS” pierwsza rata wyniosłaby zaledwie 1,1 tys. zł.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker