Uwaga na ceny na rynku nieruchomości
Nie ma jednego, wiarygodnego źródła informacji o średnich cenach i tendencjach na rynku nieruchomości. Każda z metod – oparta o ceny transakcyjne, ofertowe czy inne – ma swoje wady. Rozbieżności mogą sięgać nawet 25%. Problem jest tym większy, im bardziej niedojrzały jest rynek.
Dobry indeks cen powinien mierzyć zmianę poziomu cen określonej grupy towarów i usług w danym czasie. Konstruowanie indeksów cen nieruchomości stwarza jednak bardzo dużo problemów. Po pierwsze nie ma dwóch identycznych mieszkań czy domów. Po drugie zasób nieruchomości wystawionych na sprzedaż stale się zmienia, zarówno pod względem jakościowym, jak i ilościowym. Po trzecie obserwacja zmiany ceny nieruchomości jest trudna, gdyż cena ujawnia się dopiero w momencie sprzedaży. Po czwarte transakcje na rynku nieruchomości są bardzo rzadkie w stosunku do obrotu towarami powszechnego użytku.
Suche dane wymagają oczyszczenia
Aby więc uzyskać dane do obliczenia wskaźnika cenowego należałoby je najpierw oczyścić z wpływu takich czynników, jak: zmieniający się udział poszczególnych typów budownictwa, zmieniający się udział mieszkań o określonym standardzie, zmieniająca się przeciętna powierzchnia sprzedawanych mieszkań czy w przypadku wskaźników dla miast zmieniający się udział w podaży poszczególnych dzielnic. To dosyć trudne zadanie, które wymaga dysponowania bogatą bazą danych. Dlatego wiarygodne indeksy cen nieruchomości są dostępne tylko na dojrzałych i płynnych rynkach.
Indeksy cen nieruchomości mogą być konstruowane na podstawie:
• Cen transakcyjnych
• Cen ofertowych
• Wartości katastralnych (podstawa do naliczenia podatku katastralnego liczonego od wartości nieruchomości)
• Wycen nieruchomości przez rzeczoznawców (np. potrzeby zabezpieczenia kredytów)
• Badań ankietowych
Opieranie się na każdej z tych baz danych ma swoje wady i zalety. W przypadku cen transakcyjnych zaletą jest to, że najlepiej oddają one rynkową wartość nieruchomości, zwłaszcza, gdy pochodzą z aktów notarialnych. Po stronie wad należy wymienić z kolei ich historyczny charakter (cena mogła być ustalona na wiele miesięcy przed zawarciem transakcji), dosyć ograniczoną dostępność danych, możliwość ich zafałszowania (np. dla celu obniżki podatku) czy wreszcie to, że pojedyncza nieruchomość zwykle dopiero po dość długim czasie jest przedmiotem ponownego obrotu.
Porównanie wad i zalet wskaźników cen opartych o wybrany rodzaj cen nieruchomości | |
Ceny transakcyjne | |
Wady | Zalety |
pojedyncza nieruchomość stosunkowo rzadko jest przedmiotem obrotu | najlepiej oddają wartość rynkową nieruchomości |
ceny mogą być zafałszowane | uwzględniają specyfikę danej nieruchomości |
nie uwzględniają długości procesu sprzedaży | |
mają charakter historyczny | |
Ceny ofertowe | |
Wady | Zalety |
mogą znacznie różnić się od wartości rynkowej | największa baza |
nie uwzględniają tego, jak długo dana oferta dostępna jest na rynku | uwzględniają specyfikę danej nieruchomości |
Wyceny rzeczoznawców | |
Wady | Zalety |
mają subiektywny charakter | dokładna wycena konkretnej nieruchomości |
ograniczony dostęp do bazy danych | |
Wartości katastralne* | |
Wady | Zalety |
rzadka aktualizacja | źródło urzędowe |
oszacowanie wartości na podstawie wybranej grupy nieruchomości np. w gminie (tylko częściowo na podstawie cen transakcyjnych) | |
ograniczone możliwości porównywania danych z różnych okresów | |
*-dotyczy krajów, w których obowiązuje podatek katastralny liczony od wartości nieruchomości. |
Korekta danych może pomóc
Indeksy cen nieruchomości mogą mieć postać prostych średnich arytmetycznych (lub mediany), bądź bardziej skomplikowanych wzorów matematycznych. Wadą pierwszych z nich jest to, że nie uwzględniają zmian w strukturze nieruchomości (rodzaj budownictwa, standard wykończenia, powierzchnia), co powoduje, że indeksy mogą podlegać dużym zaburzeniom w badanych okresach. Częściowo problem ten może rozwiązać poprzez posługiwanie się średnią ważoną, tzn. korygowanie uzyskanej średniej o liczebność nieruchomości o określonych cechach. Pozwala to uniknąć zaburzeń wskaźnika z powodu zmian w strukturze oferowanych nieruchomości np. z miesiąca na miesiąc czy z kwartału na kwartał. Wymaga to jednak posiadania szczegółowej bazy danych o nieruchomościach.
Ceny ofertowe znacznie wyższe od transakcyjnych
Sprawdziliśmy, jakie są obecnie różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi w wybranych miastach. Dane pochodzą z okresu marzec-maj br. Ceny transakcyjne dotyczą transakcji zawartych w tym okresie, z kolei ceny ofertowe - ofert obecnych w bazie Home Broker w tym samym czasie. W przypadku Poznania ceny ofertowe i transakcyjne prawie się nie różnią, ale w trzech pozostałych miastach te pierwsze są sporo wyższe. W Krakowie różnica wynosi aż 24%.
W kolejnym kroku skorygowaliśmy ceny ofertowe o strukturę budownictwa (udział wielkiej płyty, budynków z cegły oddanych do 2000 r., nowego budownictwa od 2000 r.) właściwą dla cen transakcyjnych, aby przynajmniej częściowo wyeliminować różnice w strukturze podaży. Skorygowane ceny ofertowe są niższe od „zwykłych” w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, ale w Krakowie są wyższe. W Poznaniu skorygowane ceny ofertowe okazały się niższe od transakcyjnych.
Miasto | Transakcyjne | Ofertowe | Ofertowe ważone rodzajem budownictwa | Ofertowe w stosunku do transakcyjnych | Ofertowe skorygowane w stosunku do transakcyjnych |
Warszawa | 8 105,07 zł | 9 504,95 zł | 9 480,45 zł | 17,30% | 17,00% |
Wrocław | 6 353,66 zł | 7 208,73 zł | 7 108,59 zł | 13,50% | 11,90% |
Kraków | 6 463,75 zł | 8 013,62 zł | 8 127,75 zł | 24,00% | 25,70% |
Poznań | 6 244,45 zł | 6 258,15 zł | 6 080,42 zł | 0,20% | -2,60% |
Katarzyna Siwek
Home Broker
W materiale wykorzystano publikację Radosława Trojanka „Wahania cen na rynku mieszkaniowym”, Wydawnictwo AE w Poznaniu
Dołącz do dyskusji: Uwaga na ceny na rynku nieruchomości