Powstaje ekologiczny dom z dopłatą

Getin Noble Bank zapowiada, że kredyty z dopłatami na proekologiczne nieruchomości uruchomi przed październikiem, a BZ WBK, DB PBC i Nordea najpóźniej w czwartym kwartale. Banki szacują, że kredyty z dopłatami Funduszu, których udzielanie zaplanowane jest do końca 2018 r. będą warte około 2,5 mld zł. Stanowi to ok. 7 proc. rocznej sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Wywołana dopłatami akcja kredytowa na budownictwo energooszczędnego nie wstrząśnie rynkiem, ale już rozbudziła spore zainteresowanie potencjalnych klientów. Od dopytujących o szczegóły pracownicy BOŚ odbierają tygodniowo już ok. 50 telefonów. Zarówno do BOŚ jaki BPS i SGB zgłaszają się jednak głównie osoby, które już postawiły dom, lub są w trakcie budowy i chcą zmodyfikować budynek, tak aby uzyskać dofinansowanie. Niestety nie jest to możliwe. Aby otrzymać dopłatę NFOŚiGW już na etapie projektu konieczna jest konsultacja ze wskazanym przez Fundusz i banki ekspertem. Przy czym nie wystarczy, że projekt zapewni energooszczędność budynku, ale musi też spełniać wyznaczone przez NFOŚiGW wymagania. I tu pojawiają się pierwsze zastrzeżenia. Zdaniem Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Fundusz niepotrzebnie poza celem w postaci niskiego zużycia energii, precyzyjnie wskazał też sposób w jaki do tego celu należy dojść. – Na polskim rynku są firmy, które świetnie radzą sobie z inwestycjami energooszczędnymi, ale wiele z nich  stosuje nieco inne metody i niż te opisane w programie dopłat – dodaje Konrad Płochocki. Dyrektor PZFD jest przekonany, że nadmierna szczegółowość, to spora wada z punktu widzenia firm budowlanych jak i klientów. Wynikający z tego kłopot pojawia się już na etapie projektu, bo nie będzie to mógł być wyłącznie projekt domu energooszczędnego o wymaganych parametrach energetycznych, lecz dokument uwzględniający narzucony system budowy. Fundusz tłumaczy, że zaproponował sprawdzone rozwiązania tak, aby klientom oszczędzić ewentualnych rozczarowań i nie otrzymania dopłaty.

Najczęściej klienci będą sięgać po 30 tys. zł

A o co w ogóle toczy się batalia? Zgodnie z planami NFOŚiGW:

1. Dla budynków jednorodzinnych, energooszczędnych ze zużyciem energii nie większym niż 40 kWh/m2 w ciągu roku, w grę wchodzi otrzymanie 30 tys. zł, a dla domów pasywnych ze zużyciem energii nie większym niż 15 kWh/ m.kw. w ciągu roku - 50 tys. zł. Warunek to zaciągnięcie kredytu co najmniej w wysokości dopłaty i zakończenie budowy w ciągu maksymalnie trzech lat od podpisania umowy kredytowej.  Dotacje nie zależą od wielkości, ani kosztu domu, czy mieszkania;
2. Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych będzie to w zależności od standardu odpowiednio 11 lub 16 tys. zł.

Inwestycji ekologicznych w mieszkania, praktycznie prawie nie ma, o budowa domu pasywnego to z kolei bardzo ambitne przedsięwzięcie, stąd oczekiwania, że klienci najczęściej będą decydować się na budowę domu ze zużyciem energii niższym niż 40kWh/m.kw. rocznie. I tym samym sięgać po 30 tys. zł i inwestować w budynek o zużyciu energii 2-3 krotnie niższym niż dom tradycyjny.

Po opłaceniu podatku i ekspertów pozostanie 17-21 tys. zł

Otwarte pozostaje pytanie czy warto się dostosowywać do wymogów NFOŚiGW, aby uzyskać dofinansowanie.  Korzystający z dotacji muszą się bowiem liczyć z opodatkowaniem otrzymanych pieniędzy, a także dwukrotną opłatą dla ekspertów - weryfikatorów od  0,5  do 2 tys. zł za każdą opinię. Wejście w najwyższą skalę opodatkowania wraz z opłatami weryfikatorów sprawi, że najpopularniejsza dopłata na 30 tys. zł - stopnieje o ok. 13 tys. zł, przy niższych stawkach PIT (18 proc.) czy CIT (liniowa 19 proc.) będzie to razem z weryfikacją ok. 9 tys. zł mniej.

Jak tak pomniejszone dopłaty przekładają się na koszty kredytu? Dla kredytu bez dopłaty na 600 tys. zł, zaciąganego na 30 lat, z marżą 1,8 proc. przy niskiej obecnie stawce WIBOR 3M 2,69 proc. rata kredytu wyniesie blisko 3037 zł. Jeśli klient otrzyma 17 tys. zł dopłaty i pożyczy w banku 583 tys. zł, jego miesięczne obciążenie wyniesie 2951 zł, a przy dopłacie w wysokości 21 tys. zł – 2930 zł. O Ile oczywiście uda się dofinansowanie uzyskać. BOŚ na wszelki wypadek liczy klientom zdolność kredytową na kwotę bez dopłaty.

Na pocieszenie można dodać, że poza dopłatą, motywacją do poniesienia większego wysiłku mogą okazać się korzystniejsze warunki kredytowe. Np.  BOŚ deklaruje, że udziela kredytów z nieco niższą marżą niż standardowe kredyty mieszkaniowe. Klient może tu liczyć na marżę w granicach 1,7-2,2 p.p., kredyty mogą być udzielone na pełną wartość nieruchomości i okres do 50 lat. Ale czy dopłata i niższa marża pomogą, jeśli trzeba będzie pożyczyć znacznie więcej niż na standardową inwestycję?

Nie da się ukryć, że koszty budownictwa ekologicznego wciąż budzą obawy. I w ich rozwianiu bynajmniej nie pomagają rozbieżności ekspertów,  gdy część twierdzi, że jest to najwyżej kilka procent droższe przedsięwzięcie niż budowa tradycyjna, inni uważają, że może to być i 30 proc. więcej. Zdaniem przedstawicieli NFOŚiGW można założyć, że dom ze zużyciem energii nie większym niż 40 kWh/m2. w ciągu roku będzie droższy w budowie o ok. 10 proc., a dom pasywny o ok. 20 proc. Fundusz zaznacza też, że nie ma ambicji, aby oferowane przez niego dofinansowanie pokryło całkowicie dodatkowe wydatki. Korzyścią mają być jednak dużo niższe rachunki za eksploatację, a także większa konkurencyjność takiej nieruchomości w momencie sprzedaży.

Program NFOŚiGW zaplanowany na lata 2013-2018, przewiduje łączne dopłaty w wysokości 300 mln zł. Fundusz zakłada, że dofinansuje około kilkunastu tysięcy inwestycji. Wysyp kredytów z dopłatą za proekologiczne podejście inwestorów powinien nastąpić już w przyszłym roku.

Halina Kochalska, Open Finance