Najlepszy kredyt hipoteczny - ranking pożyczek hipotecznych

Kredyt hipoteczny to najtańsze cudze pieniądze dostępne dla klienta indywidualnego. Ma on jednak poważną wadę: te pieniądze można przeznaczyć jedynie na cele mieszkaniowe. Dla pozostałych rozwiązaniem jest zabezpieczona nieruchomością pożyczka hipoteczna – nieco droższa, jednak wykorzystać można ją dowolnie. Oprocentowanie jej wynosi obecnie od 6,5 do 9-10 proc., co jest wartością dużo niższą od pożyczek gotówkowych, gdzie dochodzi ono do 20 proc.

Osobie chcącej pożyczyć 100 tys. zł na 10 lat, najniższą ratę jest w stanie zaproponować Alior Bank. Miesięcznie obciążenie klienta wyniesie w tym przypadku 1151 złotych. Dla części klientów oferta ta ma jednak wady: po pierwsze kwota pożyczki musi przekraczać 80 tys. zł, a po drugie w przypadku chęci spłaty kredytu w trzech pierwszych latach trwania, trzeba liczyć się z prowizją w wysokości 1,5 proc. Podobnie jest z propozycją Citi Handlowego (rata równa 1154 zł), gdzie w pierwszych 36 miesiącach prowizja od wcześniejszej spłaty wynosi 2 proc., a dodatkowym minusem jest stosunkowo krótki maksymalny okres kredytowania (20 lat).

Zwycięskie oferty Banku Zachodniego WBK i ING Banku Śląskiego to kompromis pomiędzy niską ratą (odpowiednio 1169 zł i 1172 zł) a brakiem dodatkowych opłat i dostępnością kredytu. W BZ WBK dużą zaletą jest minimalna kwota kredytu na poziomie 20 tys. zł oraz elastyczność oferty (klient ma do wyboru kredyt z prowizją i niższą marżą lub bez prowizji i z wyższą marżą), a w ING Banku wrażenie robi maksymalne możliwe LtV na rzadko spotykanym w pożyczkach hipotecznych poziomie 80 proc. Zwycięskim ofertom nie przeszkodziła nawet obowiązkowa prowizja za udzielenie kredytu. Marże są na tyle niskie (2,8 w BZ WBK i 2,45 w ING), że powiększenie kwoty kredytu o prowizję (w obliczeniach uwzględniliśmy wariant wliczenia prowizji do kwoty kredytu) nie powoduje nadmiernego wzrostu raty.

Na to czy prowizja jest kredytowana warto zwrócić uwagę, bo choć zdecydowana większość pozwala doliczyć prowizję do kredytu, to np. w Banku BPS jest to niemożliwe. Czasami miejsce prowizji zajmują ubezpieczenia. I choć jest to również dodatkowy koszt dla klienta – jest to rozwiązanie lepsze, bo zamiast płacenia prowizji, z której klient kompletnie nic nie ma, płaci składkę i ma ochronę ubezpieczeniową. Takie rozwiązanie istnieje m.in. w Banku BPH, Getin Noble Banku, mBanku i MultiBanku.

Najlepsze pożyczki hipoteczne na kwotę 100 tys. zł na 10 lat

* Pod warunkiem wykupienia pakietu ubezpieczeń; ** Rata bez uwzględnienia kredytowanej prowizji - w banku nie ma takiej możliwości. Założenia dot. oferty dla klient: kwota 100 tys. PLN na 10 lat (raty równe); Wartość zabezpieczenia (nieruchomość mieszkalna w Warszawie) 300 tys. źródło: banki, obliczenia własne Open Finance

Podobnie jak w kredytach na nieruchomości, tak i w pożyczkach hipotecznych pojawia się pojęcie cross-sellu, czyli sprzedaży wiązanej. BNP Paribas jest skłonny dać klientowi lepszą marżę (od 3,2 pkt proc.) pod warunkiem, że ten założy ROR i przez trzy lata będzie go zasilał kwotą min. 2,5 tys zł miesięcznie oraz dokonywał co najmniej pięciu operacji bezgotówkowych. W Banku Millennium aktywni posiadacze karty debetowej (transakcje bezgotówkowe na kwotę 500 zł) mogą liczyć na obniżenie marży o 0,3 pkt proc.
Kwota pożyczki hipotecznej ograniczona jest z dołu przez minimalną wysokość w danym banku, a z góry przez zdolność kredytową klienta oraz maksymalne LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Oprócz wspomnianego wcześniej ING Banku najwyższe maksymalne możliwe LtV oferują Getin Noble Bank i Bank Pocztowy – po 80 proc. Najgorzej pod tym względem wypadają Allianz Bank Polska, Bank BPH i Gospodarczy Bank Wielkopolski.

Najlepiej pod względem minimalnej kwoty kredytu wygląda oferta Banku BPS, gdzie minimalna kwota wynosi 10 tys. zł oraz Getin Noble Banku i Gospodarczego Banku Wielkopolskiego, gdzie... wartości minimalnej w ogóle nie ma. W PKO BP limit wynosi 80 tys., ale tylko dla kredytów o stałym oprocentowaniu, przy kredytach o oprocentowaniu zmiennym minimalna kwota nie występuje. Na drugim biegunie są Allianz, Alior, mBank i MultiBank, które pożyczają dopiero od 80 tys. zł oraz absolutny rekordzista Bank DnB Nord, gdzie minimalna kwota wynosi 150 tys. złotych. Przez to ograniczenie bank nie został uwzględniony w rankingu, bo modelowemu klientowi chcącemu pożyczyć 100 tys. w ogóle nie udzieli kredytu. Ale oferta DnB Nord jest bardzo ciekawa: bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, a marże rozpoczynają się od 1,4 pkt proc., co jak na pożyczkę hipoteczną jest propozycją wręcz rewelacyjną. Dla osób chcących pożyczyć większą kwotę DnB Nord może być bardzo dobrym rozwiązaniem.

Przy większych kwotach nie bez znaczenia jest maksymalny okres kredytowania, który w BPS i GBW wynosi tylko 15 lat, w BPH, mBanku, MultiBanku i Pocztowym 30 lat, a w Aliorze aż 50 lat. Pozostałe banki mieszczą się w przedziale 20-25 lat, co dla większości klientów jest wystarczające.

Ranking pożyczek hipotecznych Open Finance powstał na podstawie danych przesłanych przez 20 banków, ocenie podlegały następujące parametry ogólne: maksymalne LtV, maksymalny okres spłaty, minimalna kwota pożyczki i koszt wcześniejszej spłaty oraz warunki kredytu na 100 tys. zł na 10 lat dla konkretnego klienta (rodzina 2+1 o zarobkach 6 tys. netto z dobrą historią kredytową i zabezpieczeniem w postaci nieruchomości o wartości 300 tys. zł): marża, prowizja i wysokość raty.

Marcin Krasoń, Open Finance