Kto daje i odbiera, płaci podatek do sprzedaży mieszkania

Częste jest, że rodzice w ramach darowizny przekazują swoim dzieciom nieruchomości, zwłaszcza domy i mieszkania. Ale zdarzają się i takie sytuacje, że z czasem zmieniają zdanie i żądają zwrotu przedmiotu darowizny. Kiedy już odzyskują lokal, decydują się na jego sprzedaż, uznając, że odzyskanie darowizny jest równoznaczne z przywróceniem posiadania, a więc z sytuacją, w której jakby darowizny w ogóle nie było. Tymczasem wg fiskusa jest inaczej.

„Bo był niewdzięcznikiem”
Taka właśnie sytuacja przydarzyła się podatniczce. W roku 2007 kupiła za 41 876 zł mieszkanie, które rok później w ramach darowizny przekazała swojemu synowi. Sama zaś zakupiła drugie mieszkanie – za ponad 84 tys. zł, które potem wyremontowała za dodatkowe 14 600 zł.

Jednak w lipcu zażądała od syna zwrotu przedmiotu darowizny (bo „był niewdzięcznikiem, jak napisała”), a po odzyskaniu mieszkania – ze względu na chorobę męża – sprzedała je za 145 tys. zł. Część tej kwoty – 49 tys. zł – przeznaczyła na kapitalny remont jeszcze innego lokalu, który zajmuje od 35 lat.

Podatniczka chciała się dowiedzieć, jak powinna liczyć dochód ze sprzedaży mieszkania – czy od wpływów powinna odliczyć kwotę wydaną na remont drugiego mieszkania, czy też jeszcze powinna je pomniejszyć o wydatki na zakup lokalu?

To, jak podatniczka chciała liczyć dochód ze sprzedaży lokalu, został opisany w dość niejasny sposób i zapewne fiskus w innym wypadku zażądałby wyjaśnień. Jednak, zdaniem, przedstawicieli izby skarbowej, podatniczka źle interpretuje skutki prawne odebrania darowizny. I dlatego jej stanowisko zostało uznane za nieprawidłowe.

Co oznacza odebranie darowizny?
W rezultacie Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 12 stycznia tego roku (sygnatura ITPB2/415-942/15/BK) uznała, że kluczowe w sytuacji opisanej przed podatniczkę jest to, jakie skutki prawne ma odzyskanie darowizny. A więc odpowiedź na pytanie, czy w efekcie operacji stosunek prawny między stronami darowizny wygasł w taki sposób, jakby tego prezentu w ogóle nie było, czy też faktycznie darczyńca po prostu ponownie nabył mieszkanie?

Przedstawiciele izby skarbowej powołali się na art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, wg którego „przez odwołanie korzyść uzyskana z darowizny staje się od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie bezpodstawna i właśnie dlatego rodzi obowiązek zwrotu”. I że z tego powodu nie można uznać, że po odwołaniu darowizny darczyńca staje się znowu właścicielem nieruchomości. A więc skutki prawne zwrotu darowizny nie cofają całej operacji, więc faktycznie mamy do czynienia z ponownym nabyciem.

A w tej sytuacji nie można wziąć pod uwagę kosztów nabycia mieszkania, bo przy odebraniu darowizny są one identyczne jak przy samej darowiźnie, a więc są to „uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”. Poza tym, do kosztów można zaliczyć wydatki związane z samą transakcją sprzedaży.

Jak widać więc podatniczka nie mogła odliczyć kosztów nabycia mieszkania, bo z podatkowego punktu widzenia ich nie ma, ani też wydatku na remont innego mieszkania, jako że nie są to nakłady poniesione na zwiększenie wartości sprzedawanego lokalu.

Podatniczka zrzekła się innej ulgi
Oczywiście, o ten ostatni wydatek można obniżyć wpływy z transakcji, jeśli chce się skorzystać z ulgi związanej z wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o to, że fiskus zwalnia z podatku, jeśli zadeklaruje się, że wpływy przeznaczy się na zakup innego mieszkania, a także remont.

Ale podatniczka stwierdziła, że nie jest zainteresowana skorzystaniem z tej ulg, bo jest emerytką i nie chce mieć zobowiązań w stosunku do urzędu skarbowego. W rezultacie pozbawiła się jedynej możliwości obniżenia podatku, jaki będzie musiała zapłacić od przychodów ze sprzedaży mieszkania, które odebrała synowi.
 

Marek Siudaj, Tax Care