Kiedyś myśleć o kredycie hipotecznym

Zdecydowana większość banków osobom oferuje niższe oprocentowanie osobom zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV (LtV – ang. Loan-to-Value – oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, jest lustrzanym odbiciem wkładu własnego). W zależności od instytucji posiadając 30 proc. wkładu własnego możemy przeciętnie liczyć na obniżkę marży od 0,1 do 0,5 p.p., a marże zwykle mieszczą się w przedziale od 1 do 2 p.p. Maksymalnie obniżka może dochodzić do jednej czwartej – bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny. Posiadaczowi 30-proc. wkładu własnego o 0,5 pkt proc. marżę obniży Getin Noble Bank, o 0,4 p.p. Alior Bank, a o 0,3 p.p. – Bank Millennium. Na 0,2 p.p. obniżki liczyć można m.in. w Banku Pocztowym i Banku Pekao.

Poza obniżką oprocentowania bardzo dużą korzyścią jest dla klienta zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to koszt rzędu 3-4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc., tyle bowiem wynosi standardowy poziom, którego banki wymagają i nie każą sobie płacić ubezpieczenia. Przykładowo kupując mieszkanie za 300 tys. zł i zaciągając kredyt na całą kwotę ubezpieczyć musimy 60 tys. zł. 3,5 proc. od tego to 2100 zł, które zwykle jest płacone z góry za okres np. trzech lat. Po tym czasie bank sprawdza aktualny stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli spadł on poniżej 80 proc., ubezpieczenie nie jest przedłużane. Ale kredyt hipoteczny jest skonstruowany tak, że na początku spłacamy głównie odsetki, kapitał maleje bardzo powoli. Rozliczając kredyt na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,5 proc., poniżej 80-proc. poziomu LtV zejdziemy dopiero po 12 latach. Do tego czasu trzeba będzie płacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Przez ten czas łącznie wyniesie ono co najmniej 6-8 tys. zł.

Korzyści z posiadania wkładu własnego najlepiej pokazać na przykładzie. Osoba kupująca mieszkanie za 300 tys. zł i posiadająca 90 tys. zł gotówki może ją przeznaczyć na wkład własny i pożyczyć 210 tys. zł, albo może wziąć kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Do obliczeń przyjęliśmy, że dla posiadacza 30-proc. wkładu własnego bank ma marżę niższą o 0,4 p.p. (1,9 vs 1,5), za udzielenie kredytu klient płaci prowizję równą 1 proc., a ubezpieczenie niskiego wkładu kosztuje go 3,5 proc. za trzy lata. I właśnie trzyletni okres porównaliśmy. Wyszło na to, że przez 36 pierwszych miesięcy klient z kredytem na 300 tys. zł łącznie (uwzględniając prowizję, ubezpieczenie i raty) zapłaci bankowi 77,3 tys. zł, zaś ten, który zadłużył się tylko na 210 tys. zł poniesie koszt równy 50,6 tys. zł. Oznacza to oszczędność rzędu 26,7 tys. zł, czyli prawie 750 zł miesięcznie. Rata kredytu spada z 2150 zł do 1400 zł – o 35 proc., mimo że wkładu własnego mieliśmy tylko 30 proc. 5 p.p. różnicy wynika z obniżki marży oraz uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Gdyby zaciągnąć kredyt na całą wartość nieruchomości, wówczas wkład własny można ulokować. Biorąc pod uwagę bezpieczny sposób (bankowe lokaty oprocentowane na 6 proc.) inwestowania wychodzi na to, że po trzech latach klient otrzyma odsetki w wysokości ok. 13,8 tys. złotych, prawie dwa razy mniej niż wyniosła korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.

Oczywiście na wkład własny nie każdy może sobie pozwolić. I choć teoretycznie istnieje możliwość pożyczenia na niego w banku, to zaciągnięcie jakiejkolwiek pożyczki po to, by mieć wkład własny na inny kredyt, jest pomysłem mało opłacalnym. Warto po prostu o zaciągnięciu kredytu hipotecznego pomyśleć kilka lat wcześniej i systematycznie odkładać po to, by w chwili kupowania mieszkania dysponować gotówką. Bo – poza korzyściami ekonomicznymi – choć dziś większość banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości to wcale nie jest pewne, że tak samo będzie za pięć czy siedem lat. Aktualnie kredyt na 100 proc. LtV ma zdecydowana większość banków. Na przeanalizowane przez Open Finance 23 oferty, cztery instytucje nie skredytują całej transakcji. Są to Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski. Z kolei więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości pożyczą: DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.

Dodatkową korzyścią z posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości jest możliwość zakupu większego mieszkania. Jeśli zdolność kredytowa pozwala nam na zaciągnięcie kredytu np. na 300 tys. zł to posiadając 90 tys. zł gotówki możemy kupić lokal o jedną trzecią większy, zaciągając taki sam kredyt.

Marcin Krasoń, Open Finance