Jak rozliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości

Z podatku dochodowego zwolnione są przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (a więc domu, mieszkania, gruntu, spółdzielczego prawa własnościowego do domu czy mieszkania, użytkowania wieczystego oraz udziału w gruncie, mieszkaniu, itd.), jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od chwili zakupu. Trzeba jednak pamiętać, że nie chodzi o pięć lat kalendarzowych – zgodnie z zasadą stosowaną przez fiskusa, ten okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Czyli jeśli np. ktoś kupił mieszkanie w maju 2009 r., to mógł je sprzedać bez podatku dopiero w roku 2015. A więc ci, którzy dokonali takiej transakcji wcześniej – np. mieszkanie kupione w maju 2009 r. sprzedali w listopadzie 2014 r. – ze zwolnienia, niestety, nie mogą skorzystać.

Własne cele mieszkaniowe ratują przed podatkiem
Jest jednak wyjście –przeznaczenie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście, najbardziej powszechnym sposobem realizacji tych celów jest zakup za uzyskane środki innego mieszkania albo domu albo gruntu pod budowę.

Jednak z orzeczeń sądów administracyjnych wynika, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych można rozumieć szerzej – a więc jeśli ktoś za pieniądze ze sprzedaży mieszkania kupił dwa mniejsze lokale (dla siebie i dla dziecka na przykład), również spełnia własne cele mieszkaniowe. Albo inny przykład – zakup mieszkań dla małoletnich dzieci również jest realizacja własnych celów mieszkaniowych.
Ważne jest, aby środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od ich uzyskania. W innym wypadku trzeba będzie zapłacić podatek.

Zeznanie trzeba złożyć
W przypadku przeprowadzenia transakcji przed upływem owych pięciu lat od zakupu, trzeba poinformować fiskusa o przychodach z transakcji. Dokonuje się tego na formularzu PIT-39.
W rubryce C formularza wpisuje się kwotę przychodu. Jej wysokość musi wynikać z faktury albo z innego dokumentu, w którym jest wymieniona kwota, jaką podatnik otrzymał za nieruchomość.
Później konieczne jest wyliczenie kosztów. Podstawowym ich składnikiem jest koszt zakupu. Jednak w niektórych przypadkach tego składnika zabraknie – chodzi o nieruchomości odziedziczone lub otrzymane jako darowiznę. Wówczas koszt nabycia, w świetle rozliczeń podatkowych, wynosi zero.
Dodatkowymi kosztami są jeszcze wydatki, związane ze sprzedażą, a więc np. prowizja pośrednika czy koszty notarialne. W przypadku osób, które otrzymały mieszkanie w spadku, do takich kosztów można zaliczyć wydatki na postępowanie spadkowe czy zapłacone podatki od spadków i darowizn.
Kosztem są także wydatki na remont mieszkania, o ile został on dokonany na potrzeby sprzedaży, jako że wg przepisów kosztem są wydatki na ulepszenie rzeczy, które służą podniesieniu jej wartości.
Po odliczeniu do uzyskanego przychodu poniesionych kosztów podatnik uzyskuje dochód.

Dochód jest, ale podatku może nie być
Jednak fakt, że uzyskamy dochód nie oznacza, że trzeba będzie zapłacić podatek. Wszystko zależy bowiem od tego, czy podatnik zamierza uzyskane środki – oraz w jakiej kwocie – przeznaczyć na wspomniane już własne cele mieszkaniowe.
Jeśli podatnik zamierza wydać wszystkie uzyskane środki na inną nieruchomość, wówczas wpisuje uzyskaną kwotę dochodu do rubryki przeznaczonej na dochody zwolnione z podatku. I to nawet jeśli jeszcze nie dokonał wydatków na taki zakup lub wydatkował tylko część uzyskanych środków. Ważne, aby z zakupami zdążył w ciągu 2 lat. Ewentualnie, aby uzyskane kwoty wydał na spłatę kredytu zaciągniętego przez sprzedażą nieruchomości, na remont czy adaptację.

Danina nie od całej kwoty
Jeśli jednak nie cała kwota, lecz jej część, zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, trzeba wyliczyć dochód do opodatkowania. Aby go uzyskać, należy najpierw obliczyć, jaka kwota będzie podlegać zwolnieniu z podatku.
Aby wyliczyć wartość zwolnienia, kwotę uzyskanego dochodu mnoży się przez kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe i następnie dzieli przez przychód z odpłatnego zbycia.

Przykładowo pan Kowalski w 2012 r. kupił mieszkanie za 175 000 zł, które sprzedał w 2014 roku za 250 000 zł. Za 200 000 zł kupił inne mieszkanie, do którego się wprowadził. A więc dochód w tym przypadku wyniósł 75 000 zł, jednak po dokonaniu wyliczeń uzyskał on kwotę zwolnioną od podatku w wysokości 60 000 zł. To oznacza, że podatek będzie musiał naliczyć od kwoty 15 000 zł (75 000 – 60 000).

Uzyskaną kwotę wpisujemy do odpowiedniego miejsca w formularzu PIT-39 i liczymy należny podatek. Stawka w tym przypadku wynosi 39%. Podatek trzeba zapłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego.

Marek Siudaj, Tax Care