Jak działa użytkowanie wieczyste i czy jest się czego bać

Inwestor kupujący nieruchomość może władać gruntem albo na podstawie prawa własności nieruchomości, albo na podstawie prawa użytkowania wieczystego. Dla przeciętnego nabywcy lokalu mieszkalnego, kwestia ta może mieć charakter obojętny, bo przecież użytkowanie wieczyste jest najczęściej na 99 lat, w mieszkaniu spokojnie można więc mieszkać. Warto jednak wiedzieć, czym właściwie jest prawo użytkowania wieczystego, w którym udział nabywamy i z jakimi wiąże się ryzykami.

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, możliwie zbliżoną do prawa własności, niebędącą jednak tym prawem. Zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest zbliżony do władztwa gwarantowanego prawem własności – m.in. w zakresie ochrony i możliwości rozporządzania prawem, zaś budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego.

Ale właścicielem nieruchomości gruntowej pozostaje skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, co niesie za sobą określone konsekwencje. Przede wszystkim, prawo użytkowania wieczystego ma charakter terminowy. Z reguły długi – bo co do zasady 99, a co najmniej 40 lat, ale jednak terminowy. W związku z tym, musimy mieć świadomość, że pewnego dnia po prostu wygaśnie. Co prawda właściciel ma prawo przedłużyć użytkownikom wieczystym prawo użytkowania na kolejne okresy, nie ma jednak żadnej gwarancji, że faktycznie tak uczyni. W aktualnym stanie prawnym odmowa może nastąpić co prawda wyłącznie z uwagi na ważny interes społeczny, tym niemniej jednak zwrot ten ma charakter klauzuli generalnej i może być dość szeroko rozumiany.
Drugą istotną konsekwencją związaną z prawem użytkowania wieczystego są opłaty roczne, które są zobowiązani ponosić użytkownicy wieczyści. W przypadku własności działki płaci się jedynie podatek od nieruchomości, tutaj dochodzi jeszcze dużo wyższa opłata za użytkowanie.

Opłaty te ustala się wedle stawki procentowej od wartości nieruchomości gruntowej, a ich wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Jeżeli nieruchomość oddana jest na cele mieszkaniowe, jest to 1 proc. jej ceny, dla działalności turystycznej opłata wynosi 2 proc., a w przypadku pozostałych nieruchomości (w tym komercyjnych) – 3 proc. Wysokość opłaty może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jednak jeśli nowa opłata jest wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, podwyżka zostanie rozłożona na trzy lata. Zmiana opłaty przeprowadzana jest, gdy od ostatniej aktualizacji wartość działki uległa zmianie.

I to właśnie może być problemem, gdyż w przypadku niektórych gruntów stawka opłaty za użytkowanie wieczyste nie była aktualizowana od lat 90-tych. I stąd właśnie biorą się gwałtowne podwyżki. Jeśli ostatnia wycena gruntu miała miejsce kilkanaście lat temu to wysoki wzrost opłat jest niemal pewny. Użytkownik wieczysty ma jednakże prawo do bezpłatnego odwołania się od decyzji właściciela gruntu. Aby to uczynić należy w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) złożyć pismo z uzasadnieniem, dlaczego podwyżka jest zbyt wysoka. Trzeba zapoznać się z wyceną nieruchomości dokonaną w celu aktualizacji opłat i wskazać w niej ewentualne błędy. Na pismo od właściciela gruntu możemy zareagować w ciągu 30 dni, z kolei po negatywnej odpowiedzi SKO użytkownik wieczysty ma 14 dni na sprzeciw, który skutkuje przekazaniem sprawy do sądu (co już wiąże się z kosztami).

Rozwiązaniem problemu wysokich opłat jest przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Taka zmiana jest oczywiście odpłatna, ale w wielu przypadkach, w porównaniu do kosztów użytkowania wieczystego, zwraca się w ciągu kilku lat. Koszt operacji zależy m.in. od wartości nieruchomości i wartości prawa użytkowania wieczystego. Generalnie przekształcenie jest bardziej opłacalne dla osób, które z użytkowania wieczystego korzystają od niedawna – wraz ze zbliżaniem się wygaśnięcia prawa, jest ono coraz mniej warte i opłata za przekształcenie rośnie.
Kupując mieszkanie zbudowane na gruncie w użytkowaniu wieczystym należy liczyć się z tym, że wzrost wartości nieruchomości będzie wiązał się ze wzrostem kosztów z jej utrzymaniem związanych. Zmiany opłat związanych z użytkowaniem wieczystym są mniej odczuwalne w przypadku dużych wielomieszkaniowych osiedli, gdyż kwota podwyżki rozkłada się wówczas na wielu mieszkańców. Jeżeli jednak przymierzamy się do nabycia nieruchomości w kameralnej i doskonale położonej inwestycji, należy koniecznie zwrócić uwagę na datę ostatniej aktualizacji opłaty rocznej oraz jej wysokość. Jeżeli bowiem płacimy za użytkowanie wieczyste wedle stawek z lat 80. lub 90., możemy zostać zaskoczeni gwałtownym wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości.
Dla dewelopera wybudowanie osiedla na działce w użytkowaniu wieczystym jest tańsze niż na działce z prawem własności. Nic więc dziwnego, że w wielu miastach 30 proc. i więcej budowanych mieszkań stawiana jest na działce bez prawa własności. W Krakowie i Poznaniu takich przypadków jest relatywnie niewiele, za to w Warszawie jest ich znacznie więcej.

autorzy:
rasoń, analityk Home Broker,
współpraca: Marcin Żak, prawnik Home Broker