Duże podwyżki cen apartamentów od nowego roku
Ceny apartamentów mogą wzrosnąć w przyszłym roku o kilkanaście do nawet kilkuset tysięcy złotych. Wszystko wskazuje na to, że nadwyżka metrażu ponad 150 m kw. zostanie objęta podstawową stawką VAT, czyli 23% w miejsce obecnie obowiązujących 7%. To samo dotyczy usług budowlanych. W efekcie budowa bardzo dużych mieszkań może stać się dla deweloperów nieopłacalna.
Tylko do końca tego roku obowiązuje preferencyjna 7-proc. stawka na całą powierzchnię mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. i domów o metrażu powyżej 300 m kw., czyli takich, których nie można zaliczyć do tzw. budownictwa społecznego.- Wspomniane przepisy mają charakter przejściowy i wygasają z końcem br., tak jak upoważnienie do ich wprowadzenia zawarte w dyrektywie UE. Wydłużenie okresu stosowania preferencyjnej stawki wymagałoby przede wszystkim zmian w prawie wspólnotowym, a następnie w rozporządzeniu ministra finansów – wyjaśnia Maciej Grochulski, partner w kancelarii Paczuski, Taudul, Korszla, Grochulski Doradcy Podatkowi.
Nawet 25%
- Mamy co prawda sygnały, że minister finansów zwrócił się do Komisji Europejskiej, aby ta wystąpiła z inicjatywą legislacyjną pozwalającą na przedłużenie okresu stosowania derogacji, wydaje się to jednak mało prawdopodobne. Dlatego z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że od nowego roku wartość nadwyżki powierzchni ponad 150 m kw. w przypadku mieszkań i ponad 300 m kw. w przypadku domów będzie objęta podstawową stawką VAT, czyli 23% - wyjaśnia Maciej Grochulski. - W dalszej przyszłości może to być 24%, a nawet 25%, w zależności od stanu finansów publicznych – dodaje.
2% mieszkań ma powierzchnię ponad 150 metrów
Z szacunków Home Broker wynika, że mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią ok. 2% oferty lokali na rynku pierwotnym. Takie lokale zwykle zaliczane są do klasy apartamentów, o ile – obok metrażu powyżej 100 m kw. - spełniają też inne kryteria, m.in. mają prestiżową lokalizację, znajdują się w budynkach zaprojektowanych przez znanych architektów i wykonanych z materiałów wysokiej jakości, mają wysokość przynajmniej 3 metrów czy wyposażone są w kilka łazienek, garderoby i tarasy.
Średnio prawie 12 tysięcy za m kw.
Chociaż standardowo, im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr kwadratowy, to w przypadku lokali o powierzchni ponad 150 metrów, ta zasada nie działa. Wynika to stąd, że są to zwykle ekskluzywne lokale, w najdroższych lokalizacjach i dodatkowo w największych miastach. W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań większych niż 150 m kw. wynosi według danych Home Broker 11 535 zł. W przypadku mieszkań deweloperskich o metrażu do 150 metrów, cena jest znacznie niższa i wynosi średnio 7 980 zł za m kw.
Od stycznia 16 tys. zł więcej
Sprawdziliśmy, jak wzrost stawki podatku do 23% dla nadwyżki metrażu ponad 150 m kw., z uwzględnieniem podwyżki do 8% dla powierzchni do 150 m kw., wpłynie na ceny apartamentów. Podwyżki mogą wynieść od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Przykładowo, dla apartamentu o powierzchni 153 m kw. położonego we wrocławskich Krzykach, czyli lokalu z minimalną nadwyżką powierzchni, który obecnie kosztuje 1,27 mln zł, podwyżka wyniosłaby 15,8 tys. zł. Jeżeli, stawki VAT wzrosłyby ponownie o 1 pkt. proc. od lipca 2011 r. (rząd przewiduje taką możliwość), cena podniosłaby się o 27,7 tys. zł w stosunku do obecnej. Przy kolejnej podwyżce podatku (do 25% od 1 stycznia 2012 r.), wzrost ceny wyniósłby 39,6 tys. zł.
Nawet 600 tys. zł podwyżki przy dużym metrażu
Podwyżka byłaby znacznie większa w przypadku mieszkań o metrażu grubo przekraczającym 150 metrów. Przykładowo, apartament położony na krakowskim Starym Mieście, o metrażu 255 m kw., wystawiony za cenę 7,5 mln zł, podrożałby o 502,7 tys. zł w pierwszym wariancie (wprowadzenie 23-proc. stawki na nadwyżkę metrażu plus podwyżka podstawowej do 8%), o 572,8 tys. zł w drugim wariancie i o 642,8 tys. zł w trzecim.
Możliwy wzrost cen netto
Taką skalę wzrostu cen otrzymujemy przy założeniu, że deweloperzy jednocześnie nie podnieśliby cen netto mieszkań. Tego jednak nie można wykluczyć w związku z tym, że od nowego roku deweloperzy najprawdopodobniej będą płacić wyższy VAT na usługi budowlane związane ze wznoszeniem lokali o powierzchni przekraczającej 150 m kw w przypadku mieszkań i 300 m kw. w przypadku domów. – To jest sytuacja analogiczna do tej związanej ze sprzedażą mieszkań. Możliwość stosowania preferencyjnej, 7-proc., a od przyszłego roku 8-proc., stawki na usługi budowlane, bez względu na wielkość mieszkania czy domu, wynika z tego samego rozporządzenia ministra finansów i też najprawdopodobniej wygaśnie z końcem tego roku – mówi Maciej Grochulski. – W efekcie zakup usług związanych w wykonaniem mieszkania, w części odnoszącej się do nadwyżki metrażu odpowiednio ponad 150 i 300 m kw., również zostanie objęty podstawową stawką podatku, czyli 23% - podkreśla Maciej Grochulski.
Deweloperzy mogą ograniczyć budowę apartamentów
Poza możliwym wzrostem kosztu wytworzenia z tego tytułu (w sytuacji, gdy VAT naliczony przekraczałby VAT należny) pojawią się też dodatkowe komplikacje związane z właściwą kalkulacją VAT w odniesieniu do danej części powierzchni lokalu. W ocenie Home Broker ta zmiana, w połączeniu z nowymi zasadami opodatkowania sprzedaży mieszkań, może zniechęcić deweloperów do wznoszenia bardzo dużych mieszkań. Znaczący wzrost cen może bowiem odstraszyć klientów, a popyt na bardzo duże lokale już w tej chwili jest bardzo ograniczony.
Przykłady możliwych zmian cen dla oferty mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. | |||||||||
Miasto | Dzielnica | Pow. | Obecna cena brutto (w tys. zł) | Cena przy stawkach VAT 8% i 23% (w tys. zł) | Zmiana w stosunku do obecnej ceny (w tys. zł) | Cena przy stawkach VAT 9% i 24% (w tys. zł) | Zmiana w stosunku do obecnej ceny (w tys. zł) | Cena przy stawkach VAT 10% i 25% (w tys. zł) | Zmiana w stosunku do obecnej ceny (w tys. zł) |
Kraków | Stare Miasto | 255 | 7 500 | 8 003 | 503 | 8 073 | 573 | 8 143 | 643 |
Warszawa | Żoliborz | 218 | 5 373 | 5 658 | 286 | 5 709 | 336 | 5 759 | 386 |
Warszawa | Mokotów | 324 | 4 600 | 4 989 | 389 | 5 032 | 432 | 5 075 | 475 |
Poznań | Grunwald | 240 | 4 296 | 4 562 | 266 | 4 602 | 306 | 4 642 | 346 |
Poznań | Centrum | 218 | 2 527 | 2 662 | 135 | 2 686 | 158 | 2 709 | 182 |
Wrocław | Śródmie- ście | 181 | 2 504 | 2 588 | 84 | 2 611 | 107 | 2 635 | 131 |
Gdańsk | Śródmie- ście | 161 | 2 495 | 2 541 | 46 | 2 564 | 70 | 2 588 | 93 |
Warszawa | Śródmie- ście | 175 | 1 900 | 1 956 | 56 | 1 974 | 74 | 1 992 | 92 |
Łódź | Bałuty | 212 | 1 586 | 1 666 | 80 | 1 681 | 95 | 1 696 | 110 |
Kraków | Podgórze | 155 | 1 550 | 1 571 | 21 | 1 586 | 36 | 1 600 | 50 |
Katowice | Zespół dzielnic zachodnich | 174 | 1 450 | 1 492 | 42 | 1 505 | 55 | 1 519 | 69 |
Wrocław | Krzyki | 153 | 1 271 | 1 287 | 16 | 1 299 | 28 | 1 311 | 40 |
Warszawa | Wesoła | 176 | 1 270 | 1 308 | 38 | 1 320 | 50 | 1 332 | 62 |
Poznań | Naramo- wice | 187 | 805 | 835 | 30 | 842 | 37 | 850 | 45 |
Katarzyna Siwek
Home Broker
Dołącz do dyskusji: Duże podwyżki cen apartamentów od nowego roku